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頭圖、封面來(lái)源 /視覺中國(guó)

【資料圖】

行業(yè)分析師 / 蘇珊 胡雨晴

主編 / 付慶榮

視覺設(shè)計(jì) / Claudia

編者按：春分已過(guò)，財(cái)報(bào)季尾聲將至。不凡的2022，“虧損”印刻在多數(shù)企業(yè)年報(bào)中。但總有一些標(biāo)亮的詞語(yǔ)，預(yù)示著新風(fēng)向。【財(cái)報(bào)中的輕資產(chǎn)】系列，透過(guò)數(shù)字，探知不同玩家的戰(zhàn)略進(jìn)退、獨(dú)家打法。此為，萬(wàn)達(dá)篇。

倒計(jì)時(shí)1個(gè)月，萬(wàn)達(dá)商管再次沖刺港股IPO，又要有新結(jié)果了。

美元債被投資者追捧，資本負(fù)債率穩(wěn)定在51%，純輕資產(chǎn)模式快跑……一個(gè)個(gè)積極信號(hào)的疊加，不由讓人對(duì)“新結(jié)果”保持著樂觀預(yù)判。

雖變化隨時(shí)可能發(fā)生，但萬(wàn)達(dá)商管在業(yè)績(jī)快報(bào)中拿出的輕資產(chǎn)底牌，以及“高調(diào)而為”的輕資產(chǎn)擴(kuò)張動(dòng)作，依舊是多數(shù)玩家可望不可及的目標(biāo)與想往。

#1

萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)底牌

作為全球規(guī)模第一的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)達(dá)商管踏入輕資產(chǎn)生意場(chǎng)至今九年。

據(jù)官方業(yè)績(jī)快報(bào)，2022年萬(wàn)達(dá)商管新開業(yè)55座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，成為去年唯一一個(gè)開業(yè)量在20個(gè)以上的企業(yè)。其中，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目接近40個(gè)。

拉長(zhǎng)時(shí)間軸看，疫情三年，是萬(wàn)達(dá)商管輕資產(chǎn)快速發(fā)力的三年。以沖刺IPO為階段性大目標(biāo)，萬(wàn)達(dá)商管不斷南征北拓，多種方式接管第三方輕資產(chǎn)項(xiàng)目。勢(shì)頭之迅猛，行業(yè)內(nèi)外驚嘆。

在城市布局上，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)商管 自持 項(xiàng)目 在 商業(yè)高線級(jí)城市（商業(yè)二線及以上 ） 數(shù)量更為集中，而下沉市場(chǎng)（商業(yè)三線及以下）則是輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比更高。

這主要是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)商管在下沉市場(chǎng)擁有更明顯的品牌效應(yīng)，再加之下沉市場(chǎng)的總體項(xiàng)目數(shù)量更多，提供了更多的可選標(biāo)的。

擴(kuò)張方式上，接管區(qū)位及物業(yè)條件良好的低效物業(yè)，并重新改造輸出管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的規(guī)模擴(kuò)張。

2022年，萬(wàn)達(dá)商管實(shí)施了一系列動(dòng)作：2月份接管山西田森集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目，3月與鑫苑集團(tuán)展開合作，4月與建業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略合作，5月接手北京藍(lán)色港灣，9月接管奧克斯廣場(chǎng)……

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)商管2022年開業(yè)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目中，有9個(gè)為存量項(xiàng)目，占總輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)的兩成以上。

這些存量輕資產(chǎn)項(xiàng)目71%分布在高能級(jí)市場(chǎng)，且集中在商業(yè)一線及準(zhǔn)一線城市；相較之下，非存量輕資產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H有42%位于高能級(jí)市場(chǎng)，且有超過(guò)26%的項(xiàng)目分布在商業(yè)五線城市。

良好的區(qū)位、地段條件，是萬(wàn)達(dá)商管選中這些存量項(xiàng)目的前提。而之于業(yè)主方，它們看中的則是萬(wàn)達(dá)商管穩(wěn)定、強(qiáng)勢(shì)的運(yùn)營(yíng)能力。

按照贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，萬(wàn)達(dá)商管接手的存量輕資產(chǎn)項(xiàng)目，改造運(yùn)營(yíng)后的客流表現(xiàn)與自持項(xiàng)目水平相近，遠(yuǎn)高于非存量輕資產(chǎn)項(xiàng)目。2023年2月，自持項(xiàng)目與存量輕資產(chǎn)項(xiàng)目客流指數(shù)2.4萬(wàn)人，普通輕資產(chǎn)項(xiàng)目1.8萬(wàn)人。

不難看出，萬(wàn)達(dá)商管通過(guò)接管存量項(xiàng)目，保持在高線級(jí)城市高頻露出。一方面帶動(dòng)輕資產(chǎn)項(xiàng)目總體質(zhì)量的提升，以追求更高的租金回報(bào)；另一方面，這些舊改出街的爆款項(xiàng)目，是維持萬(wàn)達(dá)商管品牌影響力、溢價(jià)的有形廣告牌。

畢竟規(guī)模快跑的它，也不得不面臨著平均收益降低的煩惱。

2021年6月21日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信在出具的大連萬(wàn)達(dá)2021年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，由于新開業(yè)項(xiàng)目區(qū)位能級(jí)有所下沉，物業(yè)結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)商管平均租金水平有所下降。

如何通過(guò)高效運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)術(shù)，來(lái)穩(wěn)定甚至于提升收益基準(zhǔn)，是擺在萬(wàn)達(dá)商管面前的關(guān)鍵任務(wù)。

#2

萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)圖譜

雖獲取萬(wàn)達(dá)商管所有第三方輕資產(chǎn)項(xiàng)目資料有難度，但在不完全統(tǒng)計(jì)的樣本中，典型代表案例不在少數(shù)。透過(guò)它們，可窺見萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)術(shù)偏好，以及未來(lái)的增長(zhǎng)潛力點(diǎn)。

1

深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：砸重金改造，首個(gè)第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)來(lái)了

龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于深圳龍崗區(qū)中心地段，原為華南城舊有批發(fā)市場(chǎng)。地上6層、地下2層，總面積30.5萬(wàn)平方米。2020年啟動(dòng)改造，2021年9月開業(yè)。

該項(xiàng)目的合作方式是，物業(yè)仍歸華南城集團(tuán)所有，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)負(fù)責(zé)改造設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)，租金收益雙方分成。

如何把一個(gè)原本定位成倉(cāng)儲(chǔ)、展示、商業(yè)零售的老場(chǎng)子，改成引領(lǐng)潮流的城市“微旅游”目的地？萬(wàn)達(dá)商管投入了重金對(duì)其進(jìn)行改造，以打造全國(guó)首個(gè)第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)樣本。

項(xiàng)目改造前 圖片來(lái)源：深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

項(xiàng)目改造前 圖片來(lái)源： 深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

項(xiàng)目改造后 圖片來(lái)源：深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

項(xiàng)目改造后 圖片來(lái)源： 深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

基于新消費(fèi)趨勢(shì)，萬(wàn)達(dá)商管從場(chǎng)景創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、內(nèi)容創(chuàng)新三大方面對(duì)上述項(xiàng)目迭代升級(jí)，打造以“體驗(yàn)”為核心的生活中心，并引進(jìn)450+特色品牌。開業(yè)三個(gè)月，累計(jì)客流超過(guò)800萬(wàn)人次，總銷售達(dá)到6.5億元，刷爆全深圳人的朋友圈。

其中，在2021年十一小長(zhǎng)假期間，龍崗萬(wàn)達(dá)吸引客流超100萬(wàn)人次，累計(jì)銷售額破1.1億元，產(chǎn)生全國(guó)銷冠品牌35個(gè)，省級(jí)銷冠品牌56個(gè)，市級(jí)銷冠品牌78個(gè)。

龍崗萬(wàn)達(dá)之后，萬(wàn)達(dá)商管已在鄭州、天津開始布局第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，并向全國(guó)開始鋪開。這種不再以商業(yè)為主，而以文化娛樂為主，零售占比低于25%的產(chǎn)品可否持續(xù)，有待觀察。

此外，類似龍崗萬(wàn)達(dá)這樣投入重金改造的輕資產(chǎn)，可能只出現(xiàn)在核心城市、標(biāo)桿項(xiàng)目里，不具備規(guī)模復(fù)制的意義。

2

北京SOLANA藍(lán)色港灣：調(diào)整進(jìn)行中，轉(zhuǎn)型基調(diào)品位商業(yè)綜合體

2022年4月，萬(wàn)達(dá)商管接管了北京SOLANA藍(lán)色港灣，業(yè)主方仍是藍(lán)色港灣有限公司，運(yùn)營(yíng)方則為北京亮馬萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司。

北京SOLANA藍(lán)色港灣，2008年12月開業(yè)，有獨(dú)特的水岸自然景觀、錯(cuò)落有致的歐式小鎮(zhèn)建筑、國(guó)際化的品牌組合。連續(xù)舉辦了14屆的燈光節(jié)，是其出圈的營(yíng)銷活動(dòng)。

據(jù)藍(lán)港提供一份數(shù)據(jù)，2014-2017年是項(xiàng)目高客流的時(shí)光。期間，年客流從1200萬(wàn)人提升至1800萬(wàn)人，平均年增長(zhǎng)客流達(dá)150萬(wàn)人。

圖片來(lái)源：贏商網(wǎng)

然而，在2017年之后，SOLANA藍(lán)色港灣的客流增長(zhǎng)逐漸放緩，甚至出現(xiàn)流失。2018年客流量?jī)H比上一年增加了100萬(wàn)人，2019年與2018年基本持平，2020年則跌至1550萬(wàn)人。

客流放緩，出現(xiàn)在項(xiàng)目大幅度調(diào)整階段。資料顯示，其分別于2012年和2017-2018年下半年進(jìn)行過(guò)兩次調(diào)整，涉及活力城、兒童城以及餐飲、珠寶等業(yè)態(tài)。

可調(diào)改過(guò)后，并未出現(xiàn)預(yù)期向好的態(tài)勢(shì)，最終交手萬(wàn)達(dá)商管以希望導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)資源，提升整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)水平和收益。

據(jù)媒體走訪，目前，SOLANA藍(lán)色港灣已經(jīng)完成了亮馬河景觀帶配套升級(jí)、銅球廣場(chǎng)風(fēng)情化改造、兒童城G層改造、停車場(chǎng)地坪升級(jí)、洗手間母嬰室升級(jí)、風(fēng)情外擺升級(jí)等近20項(xiàng)改造。

SOLANA藍(lán)色港灣品牌升級(jí) 圖片來(lái)源：贏商網(wǎng)

SOLANA藍(lán)色港灣燈光節(jié) 圖片來(lái)源：贏商網(wǎng)

品牌調(diào)整方面，據(jù)贏商網(wǎng)去年3月、9月兩次踩盤，商場(chǎng)內(nèi)各業(yè)態(tài)品牌數(shù)量均有一定下滑。

因疫情影響，萬(wàn)達(dá)商管接手后SOLANA藍(lán)色港灣客流并未出現(xiàn)大幅上漲。但有接近萬(wàn)達(dá)商管的內(nèi)部人士向媒體透露，萬(wàn)達(dá)商管團(tuán)將以“品位商業(yè)綜合體”定位，持續(xù)提升項(xiàng)目文化調(diào)性，滿足中產(chǎn)消費(fèi)者的精神生活與物質(zhì)生活需求。

調(diào)改出街還需時(shí)日，但戰(zhàn)略意義已出。接管SOLANA藍(lán)色港灣前，萬(wàn)達(dá)商管在北京布局了10個(gè)項(xiàng)目，均為自持，多落在非主流商圈及城郊。以輕資產(chǎn)方式，其成功實(shí)現(xiàn)了從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市核心區(qū)域的進(jìn)階。

圖片來(lái)源：贏商網(wǎng)

另值一提的是，在與藍(lán)色港灣的合作中，2016年被藍(lán)色港灣接手的五棵松卓展購(gòu)物中心，亦委托萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行改造并輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，新命名北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

3

長(zhǎng)沙銀盆嶺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：萬(wàn)達(dá)重回長(zhǎng)沙之作，接管效果已經(jīng)顯現(xiàn)

從2013年開始進(jìn)入長(zhǎng)沙，再到圍繞著長(zhǎng)株潭深耕，往外延伸，萬(wàn)達(dá)商管成了布局湖南項(xiàng)目數(shù)量最多、規(guī)模最大的商企。

2022年，接手運(yùn)營(yíng)奧克斯廣場(chǎng)，是其十年后殺回長(zhǎng)沙的取巧之道。

圖片來(lái)源：贏商網(wǎng)

長(zhǎng)沙銀盆嶺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，原為長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)，位于長(zhǎng)沙濱江新城板塊核心、銀盆路與岳麓大道交匯，2013年開業(yè)，整體商業(yè)面積約20萬(wàn)㎡，商業(yè)面積12.2萬(wàn)㎡，由地上6層及地下2層組成。

原項(xiàng)目開業(yè)之初，平和堂、華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美電器、韓國(guó)CGV影城等先后進(jìn)駐。但在疫情沖擊下，平和堂因公司戰(zhàn)略調(diào)整部署，奧克斯店終止?fàn)I業(yè)，與此同時(shí)整個(gè)奧克斯廣場(chǎng)的吸客能力也在逐步下滑，業(yè)績(jī)不盡如人意。

贏商網(wǎng)于2022年5月和12月，對(duì)長(zhǎng)沙銀盆嶺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地走訪踩盤，發(fā)現(xiàn)：萬(wàn)達(dá)商管接管后，長(zhǎng)沙銀盆嶺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)餐飲、兒童親子、生活服務(wù)進(jìn)駐品牌數(shù)量大增，零售、文體娛品牌亦有一定程度的提升。

從商業(yè)邏輯上來(lái)說(shuō)，零售由于是坪效最高的業(yè)態(tài)，在調(diào)改中常常需要穩(wěn)步提升數(shù)量及質(zhì)量。另從增加的進(jìn)駐品牌名單來(lái)看，區(qū)域品牌提升明顯。

另?yè)?jù)贏商大數(shù)據(jù)的客流監(jiān)測(cè)顯示，萬(wàn)達(dá)商管接管后，長(zhǎng)沙銀盆嶺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流有小幅度上漲。

作為輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型最徹底、規(guī)模追求極致的王者，萬(wàn)達(dá)商管對(duì)于輕資產(chǎn)項(xiàng)目的擇優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，已然而出：

重金改造核心城市標(biāo)桿項(xiàng)目

接管小有規(guī)模企業(yè)的項(xiàng)目合作

在下沉市場(chǎng)快速拓展

市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)下，許多不擅長(zhǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)逐漸退出，但持有資產(chǎn)暫無(wú)法變現(xiàn)，尋求輕資產(chǎn)方式運(yùn)營(yíng)，使之業(yè)績(jī)重回正向，是理性選擇。

而萬(wàn)達(dá)商管與這樣小有規(guī)模的企業(yè)合作，可以獲得區(qū)位條件良好、硬件條件占優(yōu)的項(xiàng)目，通過(guò)調(diào)改新生、業(yè)績(jī)回升等亮點(diǎn)，不斷提升品牌議價(jià)空間，以拓展區(qū)域。

但，項(xiàng)目的增長(zhǎng)是有邊界的。

一是，在全國(guó)范圍內(nèi)，區(qū)位價(jià)值與運(yùn)營(yíng)價(jià)值都匹配的項(xiàng)目可能真的沒有那么多；二是競(jìng)爭(zhēng)者不斷進(jìn)局，特別是在城市核心的重點(diǎn)項(xiàng)目，常常會(huì)有多方搶食，這也就意味著商務(wù)條款的折讓可能更激烈。

當(dāng)然，這個(gè)問題，針對(duì)的不只是萬(wàn)達(dá)商管。如果萬(wàn)達(dá)都趟不過(guò)，疊加在其他規(guī)模玩家身上的壓力，可能會(huì)倍數(shù)放大。究竟誰(shuí)能笑到最后，且行且看。

飆的TOD生意，也要被央國(guó)企霸榜了

商業(yè)很美 無(wú)去來(lái)處

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