作者：子非魚
01 | 深圳樓市松綁
【資料圖】
在2022年的樓市寒冬中，幾乎所有的城市都在忙著救市，但深圳始終坐懷不亂，那叫一個穩(wěn)坐如山。
就連北京、上海都適當對個別片區(qū)有所放松，比如北京放松了臺湖、馬駒橋雙限措施，不再執(zhí)行通州限購，只按照亦莊新城的限購措施執(zhí)行。
上海方面，對臨港新片區(qū)的購房政策進行了三次放松。而廣州方面較為特殊，是一線城市中，唯一一個沒有全域限購的城市，增城與從化不限購。
深圳之所以穩(wěn)定如山，一方面是深圳作為中國樓市風向標，需要起到榜樣作用；另一方面，是深圳掌舵層，對壓制房價過快上漲的決心無比堅定。
深圳房價經(jīng)過上一輪大拉升，已經(jīng)產(chǎn)生了較為嚴重的擠出效應(yīng)。
人口方面，從2015年到2018年，深圳常住人口增量分別為60萬、53萬、55.08萬、49.83萬人。而2021年，深圳常住人口增量突然降到了4.78萬。
這或許是在去年的樓市大蕭條中，深圳始終不為所動的根本原因。但長期的購房高門檻，對于深圳的剛需階層來說，確實也是個麻煩。
所以，這一次，深圳為了支持剛需人才購房，對人才房購房門檻進行了適當松綁。
就在近日，深圳市住建局向已批準建設(shè)的可售人才住房項目下發(fā)補充通知，放寬這類項目申購條件。
人才房，顧名思義，是對人才銷售的房子，它和商品房不同。而且，只給戶籍人才。
之前深圳的人才房硬標準是，第一沒有房的人群。第二，本科以上學(xué)歷或深圳市認定的領(lǐng)軍人才。第三，戶籍，如果以家庭為單位，其配偶與未滿18周歲子女應(yīng)列為共同申購人，必須都具有深圳戶籍，且申購人繳納深圳社保累計三年以上；若單身居民申購，申購時應(yīng)年滿35周歲。
現(xiàn)在的補充通知增加了第二梯隊，第二隊列申購人若以家庭為單位，僅需本人擁有深圳戶籍，且在深繳納社保累計三年以上。共同申購人不受戶籍限制，申購人配偶只需正常繳納深圳社保即可；單身申購人應(yīng)年滿30周歲。
02 | 人才房為何松綁
前后對比可以發(fā)現(xiàn)，門檻確實放松了不少。之前要求全家都是戶籍，現(xiàn)在只需要主申請人戶籍即可。
當然，第二梯隊的購房面積有約束。三口之家，按照主申請是戶籍，其他家庭成員是非戶籍的標準，只能申購50至70平米的戶型。若是四口之家，則可申購70至85平米的戶型。
關(guān)鍵問題來了，深圳的人才房為何要松綁？
按理來說，由于人才房的價格比正常商品房的價格低很多，比如去年年末深圳推出的6個項目合計4422套人才房，按市場價的6折銷售。
這樣的價格，理論上應(yīng)該不愁賣啊，為何還要降低購房門檻？事實上，人才房并不像想象中那么好賣。
第一，門檻高。學(xué)歷和戶籍雙要求。
根據(jù)深圳市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年年末深圳市常住人口1768.16萬人。其中，常住戶籍人口556.39萬人，占常住人口比重31.5%。
另外，根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳大專以上學(xué)歷人口506.59萬人。深圳統(tǒng)計局沒有公布本科以上學(xué)歷人口。
不過這個數(shù)據(jù)機構(gòu)有公布。
機構(gòu)公布了2020年各城市本科學(xué)歷以上人口，北京最多，626.24萬人，其次是上海、成都。深圳本科學(xué)歷以上人口數(shù)量全國第四，258.14萬人。
258萬本科以上學(xué)歷人口，疊加戶籍要求，既擁有本科以上學(xué)歷又是戶籍的人口，至少得打個6折，也才154萬人。
所以，別看深圳總的常住人口多，但能滿足人才房購房標準的非常少。更何況，此前深圳人才房的要求是，全家都得是戶籍人口。
而且，還有一條硬標準，有房的不能買，這又得過濾到一批人。真正有實力的高端人才，早就買了房，只剩下實力不上不下的人。
所以，真正符合標準的有效需求，其實很少，大概在100萬左右。這有效需求中，又有多少人買得起人才房？
第二，人才房有諸多限制。
房產(chǎn)出售后十年內(nèi)實施封閉流轉(zhuǎn)，也即不能；在深繳納社保滿15年或年滿60周歲，且購房滿10年的業(yè)主，可向當?shù)卣U納一定比例增值收益后獲得完整產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)進入市場自由流通。
第三，人才房的戶型門檻要求非常高。
人才房中的三房戶型，基本需要全家都是戶籍人口才能達標。
第四，限貸因素。
部分人才在老家買過房，有房貸記錄。如果在深圳選人才房，貸款得50%起步，這就讓很多人望而卻步，買不起。
所有的因素疊加在一起，就造成了去年年末推出的6個人才房項目合計4422套房，去化率只有44%不到。
要么選不上（三戶型吃香），要么買不起（一旦來家買過房有房貸記錄，首付就得5成起）。
也就造成了深圳的人才房雖然價格很有誘惑，但由于整體有效需求人數(shù)非常少，以及諸多門檻限制，還是賣不動。
當然，賣不動還有一個不可忽視的因素，那就是去年深圳的房地產(chǎn)行情，冷若冰霜。每個月2000套左右的新房銷量，而且去年很多新建商品房打骨折出售，二手房也在降價賣，這就大大削弱了人才房的吸引力。
你說一旦買了人才房，得鎖定十年，十年內(nèi)這房子的完全產(chǎn)權(quán)還不是你的，這期間，你這套房子不能買賣，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（離婚后共同申請人該時間限制），并且按照屆時政策取得人才房完全產(chǎn)權(quán)以后才能上市買賣，
最關(guān)鍵的是，還占據(jù)了你的房票。這期間，如果你想購買商品房，沒門路。也就是說，十年期間，你無法購買其他商品房。
這就讓很多人不得不掂量一下。
在這種背景下，深圳才有了這次松綁。50至75平米的人才房，第二梯隊主申請人是戶籍即可，不需要全家都是戶籍。70至85平米的三戶型，4口之家主申請人是戶籍人口即可。
02 | 門檻還得下調(diào)才行
當然，這次深圳人才房門檻放松，還有一個大背景，那就是深圳的新房市場依舊沒啥起色。
據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，上周（2月13日-19日），深圳全市新房住宅共成交482套，環(huán)比下降6.8%；成交面積51944平方米，環(huán)比下降12.7%。截至2月19日，深圳全市一手住宅成交1366套，仍處于近年來市場低位。
在邏輯上這完全說得通，畢竟市場的購買力并未復(fù)蘇，而且復(fù)蘇的不確定性仍比較大。
在這種背景下，我個人覺得，深圳的人才房既然是支持沒房的人才完成居住夢想，為了更好地留住人才，那細節(jié)方面還得調(diào)整才行。
因為盡管人才房對全家戶籍有所降低，但學(xué)歷仍是硬標準。上面已經(jīng)說到，2021年年末深圳市常住人口1768.16萬人，但真正沒有房且是戶籍且是本科的人口，也就100萬左右。
符合要求的雖然有100萬，但這批人中不是誰都買得起，過濾一批，也就幾十萬真正需求。
幾十萬需求的支撐力不可謂不足，據(jù)財新網(wǎng)梳理，截止到2023年2月深圳共有41存量可售型人才房，可售貨量超過3.2萬套。
但是有限貸這個限制，就讓很多人頭疼。本科戶籍學(xué)歷人才，應(yīng)該有相當一批在老家買了房，他們在深圳買人才房，首付得50%起步。
所以，可以針對人才房放松貸款要求，來一個“認房不認貸”。
前段時間，一個粉絲跟我說了自己的一個糟心事，他人在上海，但在老家買了房，老家的房子爛尾了。盡管在上海買房算首套，但有房貸記錄，在上海首付只能70%起步。
認房又認貸，是很多購房人面前的攔路虎。本意是壓制炒房，但傷害了很多真正的剛需。
其實壓制炒房有很多辦法，對于一線出手過于嚴格的認房又認貸規(guī)定，本號覺得可以有針對性地放松放松。
這樣，不僅有利于人才房的銷售，也有利于整個商品房市場的去庫存。
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